Neue EU-Pflicht, die kein Eigentümer kennt: EU-Energieausweis ab Mai 2026 #59

00:00:00: Du hast jahrelangen deine Immobilie investiert und jetzt ändert die EU die Spielregeln.

00:00:05: Was das für deine Immobilie bedeutet, was hier auf dich zukommt, besprechen wir in dieser Podcast-Folge.

00:00:25: Ja herzlich willkommen zurück zu Podcast Emo Insights vom Schäfer!

00:00:30: Heute geht es um die neuen Energievorschriften für Gebäude.

00:00:34: Die EU hat sich mal wieder etwas ausgedacht und ja... Es wird nicht langweilig.

00:00:39: der Energieausweis wurde reformiert und wird auch schon sehr bald eben hier in Deutschland ein neues Gewand bekommen, beziehungsweise nicht nur in Deutschland sondern in der gesamten EU.

00:00:51: Ja also was passiert?

00:00:53: Die EU hat die neue Gebäuderichtlinie geschlossen, die E-P-BD, also Energy Performs of Buildings Directive, Sorry für mein Englisch, genau Umsetzungsfrist, Deutschland wird leicht verzögern, da das neue Gebäude in einem Modernisierungsgesetz GMG trifft voraussichtlich vor dem ersten Juli.

00:01:19: Zwei tausend sechsten zwanzig in Kraft.

00:01:22: Genau also ab Ersten Juli, sechsundzwanzig dann auch in Deutschland.

00:01:27: genau was das konkret bedeutet neues Bewertungssystem Neue Pflichten neuer Risiken neuer Pflicht.

00:01:33: toll wen betrifft es?

00:01:35: jeden Einkümmener der vermietet verkauft oder saniert.

00:01:38: Selbstnutzer ohne geplante Transaktionen sind ausgenommen, heute klären wir alles verständlich klar und mit Fachwissen.

00:01:45: Also lasst uns loslegen!

00:01:47: Status quo.

00:01:48: wie schlecht denen deutsche Immobilien eigentlich damit wir ständig über diese Energie diskutieren müssen?

00:01:54: Also nur dreizehn Prozent aller ausgestellten Analgieausweisen in Deutschland erreichen die Klasse A plus A oder B. also das wäre im grünen Bereich.

00:02:03: Über forty-fünf Prozent der Gebäude liegen den schlechtesten Klassen FG oder H. Okay, vierundsechzig Prozent aller Gebäude in Deutschland wurden vor neunzehundertneunzebzig gebaut.

00:02:14: Gut sieht man mal wie toll in Deutschland gebaut wurde.

00:02:17: dass die Gebäuden so solide sind das sie heute noch stehen und bewohnbar sind finde ich erstmal cool.

00:02:22: von diesen Altbauten haben sechsundsechs Prozent die schlechtesten Energie Klassen FG oder H. der Durchschnitt aller deutschen Gebäudel landet nur bei Klasse D. also ich sage mal nur Sehe ich jetzt ein bisschen anders, aber ich will es noch nicht mehr so einordnen.

00:02:37: Da kommen wir später zu.

00:02:39: Vierundviertig Prozent der Eigentümer kennen die Energieklassen ihrer eigenen Mobil nicht ein, woher auch?

00:02:43: also die meisten, die die Immobilien nicht verkaufen wollen.

00:02:46: Wer sollen die die Energieklasse kennen?

00:02:47: Die sehen das was monatlich an Belastung ist für Strom, Gas und so weiter.

00:02:54: Das bedeutet fast die Hälfte aller Eigentümmer ist auf das neue völlig unvorbereitet.

00:02:59: Ja das ist tatsächlich so.

00:03:01: Genau!

00:03:01: Also aber was ändert sich denn jetzt konkret?

00:03:05: Also kurzgefasst vor allem der Energieausweis, es gibt eine neue Scala.

00:03:10: Die Scala wird vereinheitlich, also bisher hatten wir ja A plus bis H, also neun Klassen in Deutschland seit Ende, seit der NF-Ausw.

00:03:18: Das war der erste große Bewurf in dem Bereich.

00:03:20: quasi neu einheitliche EU-Scala a bis g. Man will damit quasi erreichen dass die mobilen EU weit vergleichbarer sind was aber völliger Quatsch ist Denn viele Urländer haben ja völlig verschiedene klimatische Bedingungen und so weiter.

00:03:39: Aber später dazu mehr, genau.

00:03:42: Genau A bis G in sieben Klassen europaweit harmonisiert werden wie zum Beispiel beim Kühlschrank oder Waschmaschine.

00:03:47: da haben wir das auch schon.

00:03:48: a bis g Und kennt also jeder klasse A künftig ausschließlich für null Emissionsgebäude praktisch nur Neubauten und selbst dann auch nur ... die wirklich quasi null Emissionen haben.

00:04:03: Das sind auch nicht, das ist halt der normale Neubau.

00:04:07: Gehe die schlechteste... ...fünfzehn Prozent des nationalen Gebäudestandards?

00:04:12: Genau!

00:04:12: Die schlechtesten fünfzehn prozent des nationalem Gebäudestandards.

00:04:16: also das ist dann schon sehr schlecht.

00:04:18: aber da werden wie meisten Immobilien im Altbestand reinfallen.

00:04:22: Was passiert jetzt mit den alten Ausweisen?

00:04:24: bleiben zehn Jahre Abaustellungsdaten gültig müssen nicht sofort ersetzt werden?

00:04:28: Also ist ganz wichtig wenn ihr jetzt einen Ausweis habt der noch gültig ist, dann kann er auch weiterhin genutzt werden.

00:04:34: Deswegen empfiehle es sich auch jetzt noch schnell Ausweise zu erstellen damit's hier im Verkauf vielleicht besser aussieht.

00:04:41: Wer einen neuen Ausweis braucht bekommt ihn nach der neuen Skala klar also ab dem ersten Siebten.

00:04:47: Also stand jetzt war bei uns noch.

00:04:49: die alte Skala kann sich auch ändern.

00:04:53: Genau beide Systeme laufen noch Jahre parallel.

00:04:55: das letztendlich wird natürlich extrem verwirrung scharfen logischerweise.

00:05:00: aber ja Ich finde es auf der anderen Seite aber auch gut, dass man jetzt nicht sagt naja alle alten Ausweise sind jetzt ungültig.

00:05:05: Weil ich meine das ist ja auch kosten weil das können vielleicht über Subventionen regeln, da muss man sagen okay die alten Ausweisen jetzt zwar ungültige Aber wir bekommen einen Zuschuss für den neuen zu erstellen.

00:05:16: Ein Gebäude kann der neuen Skala schlechter bewertet werden als in der Alten.

00:05:21: Genau und das würde auch definitiv so sein.

00:05:23: also in den meisten Fällen wird das so sein Und zwar nicht weil das Gebäud jetzt plötzlich schlechter geworden ist sondern einfach war er quasi nur noch Sieben statt neun Skalen sind und dementsprechend das Ganze auch dann schlechter wird.

00:05:35: Deswegen empfiehlt sich hier vielleicht jetzt noch zu handeln.

00:05:41: Genau, ab wann brauche ich überhaupt ein Ausweis?

00:05:43: Also das hat sich nicht verändert.

00:05:44: sobald du verkaufst oder vermiedest benötigst du einen Energieausweis.

00:05:50: Und natürlich beim Neubau aber das ist ja irgendwie logisch macht der Architekt ohnehin mit genau Neu-Flicht auch bei Verlängerung von Mietverträgen, also zum Beispiel wenn man jetzt Gewerbeimmobilie hat und hier ist der Mietverdreher ausgelaufen.

00:06:03: Man verlängert den jetzt – auch dann braucht man Energieausweis!

00:06:07: Und bei größeren Renovierungen mehr als twenty-fünf Prozent der Gebäudehülle saniert werden oder die Maßnahmen mehr als zwanzig Prozent des Gebäudewährts kosten.

00:06:17: Wer das jetzt prüfen soll?

00:06:18: Keine Ahnung... bleibt spannend.

00:06:20: Gebäude im Eigentum oder Nutzung öffentlicher Einrichtungen?

00:06:24: Genau, Gebäudee im Eientum oder in öffentliche Einrichtung.

00:06:29: Gut aber das ist ja Quatsch!

00:06:31: Also da gibt es ja kein neuer Pflicht.

00:06:33: Ne gut also was eine größere Renovierung der Praxis Dachdämmung, Fassadendämmungen zusammen einem Elternhaus gleich oft bereits die Grenze erreicht.

00:06:43: logischerweise wenn man die komplette Fassade dämmt und stacht dann hat mal entweder über die Kosten oder über die Beidefläche schon die große Sanierung, aber noch mal wer prüft das?

00:06:53: Das weiß keiner so richtig.

00:06:55: Klar, Banken verlangen, die Ausweise mittlerweile durchgehen ganz normal, denn auch die müssten quasi in ihren Büchern das ganze berücksichtigen.

00:07:03: Schlechte Energieausweis kann auch zu einer schlechteren Zinsbildung führen, kann aber ein bisschen abgemildert werden, indem wenn man jetzt sagt okay, wir kaufen eine alte Mobilie und man will sie aber jetzt sanieren Und kann der Bank quasi hier das Ganze darlegen, wie das dargestellt wird, wann disaniert wird.

00:07:19: Was das für eine Verbesserung herbeiführen wird?

00:07:22: Dann wird auch hier wieder der Zins gut werden.

00:07:26: Genau Hintergrund ist nämlich die europäischen Nachhaltigkeitsvorgang zwingen Bankenergieeffizienz bei Finanzierung zu berücksichtigen.

00:07:35: Schlagwort Standard Assets.

00:07:37: Banken wollen keine Kredite auf Immobilien geben, die in Zählen nicht mehr vermiedbar sein könnten.

00:07:42: Das ist eigentlich total wild, das muss man sich mal vorstellen.

00:07:45: Man befürchtet dass es irgendwann soweit kommt... ...dass Immobilien die einen gewissen Energiestandard haben nicht mehr vermietet werden dürfen.

00:07:52: Das wurde oder wird bereits diskutiert und die Banken sind ja per se immer konservativ.

00:07:58: D.h.,

00:07:58: sie gehen vom Worst Case aus und das ist das Worst case!

00:08:02: Und die sagen sich naja wir können's hier kein faules Eins Nest legen dann haben wir riesen Problem vor allem wenn plötzlich von zehn Eiern, neun Fahrel sind und dann noch eins in Ordnung ist.

00:08:12: Dann haben wir ein riesengroßes

00:08:13: Problem.".

00:08:14: Und dementsprechend ja es die Bank da sehr konservativ und dementsprechend auch schwierig.

00:08:20: Was kostet dich einen Fehler?

00:08:22: Bußgelder und Risiken.

00:08:23: also wer leben das immer wieder dass eigentlich mal privaten Serien oder mit anderen Marklern und kein Energieausweis vorhanden ist und der Verkäufer dann so sagt entweder wusste ich nicht oder sagt ach den mache ich.

00:08:33: wenn der Käufer den möchte mache ich den.

00:08:36: Das Problem ist, nicht nur der Käufer achtet da drauf.

00:08:39: Sondern auch Abmahnvereine, Umweltorganisationen

00:08:42: usw.,

00:08:43: die schauen regelmäßig in Portale oder machen das über KI inzwischen und checken ab ob Energieausweise fehlen oder Angaben und mahnen dann regelmäßig ab Was kostet sowas?

00:08:53: Wer keinen gültigen Energieausweis vorlegen oder falsche Angaben macht Bußgeld bis Zehntausend Euro.

00:08:59: Also man sieht, das macht keinen Spaß.

00:09:02: Fehlende Vorlage bei der Besichtigung oder Immobilienanzeigen ist ebenfalls ein Verstoß wie ich ja schon gesagt habe.

00:09:09: Falsche Angaben im Ausweis wenn die Käufer oder Mieterfehler entdecken können sich Schadensersatz fordern.

00:09:17: Hier sitzt aber tatsächlich so dass es nur bedingt.

00:09:20: also so kenne ich's jetzt kann jetzt keine Rechtsberatung geben.

00:09:23: Aber in der Regel so wenn man jetzt keine Ahnung Ablussgebäude auf dem Energieausweis hat, aber eigentlich ist es ein Haar-Gebäude.

00:09:31: Also völlig schlecht.

00:09:33: logischerweise kann dann der Käufer sagen Moment mal.

00:09:36: Auf der anderen Seite könnte man herunterstellen moment das war ja irgendwo klar.

00:09:40: also ist so bisschen ob da wirklich Schadensersatz gibt ist schon eher schwierig.

00:09:45: Achtung für Vermieter mit mehreren Wohnungen Mietvertragsverlängerung.

00:09:47: Das habe ich vorhin schon angesprochen.

00:09:49: und ab wieder eine tolle EU-Vergabe.

00:09:53: immobilien dürfen nur noch vermietet werden, wenn sie mindestens klasse E erreichen.

00:09:58: Also die haben wir es schon in der EU- Vorgabe ist aber letztendlich Ländersache.

00:10:03: also man das ist noch nicht ganz klar.

00:10:05: ob dass dann auch zwingend durchgesetzt wird sehe ich auch tatsächlich als sehr schwierig an sowas durchzusetzen.

00:10:11: aber man darf gespannt sein was da auf uns zukommt.

00:10:16: aber schon spannend und daher kommt auch das mit den Banken.

00:10:19: Es könnte eine Gefahr sein, inwieweit das nachher wirklich zutrifft.

00:10:25: Das muss man wirklich sehen.

00:10:28: Ja was sollten eigentlich mal jetzt machen?

00:10:30: Klar auf jeden Fall Energieausweis sofern er jetzt gebraucht wird raussuchen gucken ist ja noch gültig.

00:10:36: Das machen wir für unsere Kunden sowieso.

00:10:37: also da ist immer alles safe zu Schritt zwei Energieklasse des Eigengebäudes kennen sage ich nur.

00:10:43: so ist aus meiner Sicht nur wichtig wenn man letztendlich den Ausweis auch benötigt.

00:10:49: ansonsten ganz ehrlich Sollte man das Ganze mal im Blick behalten, was jetzt mit der EU so kommt und was Deutschland daraus macht.

00:10:57: Ob da wirklich ein Vermietungsverbot kommt also um Zweifel immer die Immobilien auf Stand halten, was ja sowieso Sinn macht aber finde ich mal einen kühlen Kopf bewahren.

00:11:08: Genau, prüfen auf den Auslöser kommt Mietverträge zu verlängern, Sanierungen geplant etc.

00:11:15: Da frühzeitig darum kümmern und wenn ein neuer Ausweis nötig Frutzeitschenergiebratau auftragen die Termine werden knapp.

00:11:22: auch da kann ich Verkäufe von uns beruhigen.

00:11:24: wir übernehmen das Ganze also da passiert nichts.

00:11:28: man kann natürlich aber hingehen.

00:11:29: was sich durchaus empfehlen kann ist quasi eine alte sanierungsbedürftige Mobil verkaufen möchte dass man einen Energief Farbplan erstellen.

00:11:38: Der wird nämlich auch zum großen Teil gefördert, das heißt am Ende bleibt gar nicht so viel hängen.

00:11:43: Der Vorteil ist, man hat gleichzeitig den Energieausweis und diesen Energiefahrplan.

00:11:47: Den kann man übertragen an den Käufer und der hat dann gewisse Vorteile bei der Finanzierung, der bekommt Fördermittel usw.

00:11:57: und ein gutes Argument bei der Bank wo man sagen kann hier guck mal ich habe einen Fahrplan die und die Maßnahmen machen Sinn.

00:12:03: das bringt mir so viel Ersparnis.

00:12:05: So sieht die Bank okay der Käufe ist vorbereitet das ist ja genial und geht viel organisierter und viel geplanter in die Finanzierung.

00:12:12: Deswegen, das macht auf jeden Fall Sinn, so einen Energiefahrplan zu machen.

00:12:16: der kostet nicht viel aber kann unheimlich unterstützen beim Verkauf.

00:12:22: Ja Ausblick wohin geht die Reise?

00:12:25: Das weiß man ganz ehrlich nicht wirklich.

00:12:28: also das eine ist EU-Rech, das andere ist Länderrecht Und die Länder haben immer noch mal Möglichkeiten und Wege so ein bisschen dagegen zu verstoßen.

00:12:36: Natürlich kann das zu Bußgeldern führen für das eigene Land, aber man muss halt am Ende dann einfach mal sehen wie sich das jetzt hier weiter fortführt.

00:12:44: Ich habe mir noch ein paar Sachen rausgesucht.

00:12:48: Genau also wie gesagt schlechte Energieklasse ist per se plöt im Verkauf, aber ich meine keiner wird jetzt eine geabte Immobilien noch energetisch sanieren.

00:12:56: Das kann der Käufer machen.

00:12:57: Es ist ja auch logisch.

00:12:59: Der Käuver macht sich die Immobilie so wie er es dann möchte.

00:13:02: Wenn ihr jetzt selber Immobilien besitzt, guckt einfach das die auch standbleiben und dann ist das meistens schon abgedeckt.

00:13:08: Und genau also wo wir jetzt zum Beispiel spüren dass ein Verkauf schwieriger ist bei mehr Familienhäusern, die energetisch nicht auf einem guten Stand sind denn da ist es natürlich schwierig jetzt ad hoc einfach zu sagen ich saniere jetzt mal dadurch weil man hat Mieter drin.

00:13:23: das ist teilweise nicht so einfach es rechnet sich um Umständen auch nicht.

00:13:26: Das heißt hier sollte man als Vermieter wenn er jetzt Eigentum hat ... nach und nach immer mal investieren, so dass man die Immobilien nah am Standard hält.

00:13:34: Beim Einfamilienhaus ist es jetzt nicht so dramatisch... Es kommt natürlich zu Preisabschlägen weil der Käufer ja in Zweifel mehr sanieren muss als üblich,... ... aber im Großen und Ganzen hat man jetzt dann halt so die wahnsinnigen Abschläge.

00:13:47: Genau also zum Jahr- und Dreißig Mietverbot für Klasse F und Schlechter an der EU.

00:13:52: Ob das kommen wie das kommen, das muss man mal sehen.... Ist mir jetzt noch nicht bekannt, dass es schon safe ist.

00:13:58: Aber das muss man einfach mal sehen.

00:14:00: und zwei tausendfünfundvierzig Ziel der EU klimaneutraler Gebäudestand Bestand.

00:14:06: also ganz ehrlich wie das funktionieren soll Das kann ja kleiner erklären Also in Ja nicht mehr zwanzig Jahren Wie das funktioniert soll vor allem in verschiedenen EU Ländern die ich gerade so um Gedanken habe.

00:14:21: Schwierig also ganz schwierig.

00:14:24: Ja, letztendlich man muss hier so ein bisschen orientieren.

00:14:28: Man muss vielleicht ein bisschen das Spielchen mitspielen.

00:14:31: Teilweise die Gebäude auf Stand halten ist klar aber immer so... aus Sicht eines Investors oder Eigenmutzern, dass man jetzt sagt okay es ist sinnvoll.

00:14:40: Es rechnet sich und hier empfiehlt sich wirklich immer mit einem guten seriösen Energieberater zusammenzuarbeiten der einem auch ehrlich sagt das macht Sinn, das macht keinen Sinn.

00:14:49: und das geht am besten über zu einen Energiefahrplan denn der zeigt ganz genau auf welche Maßnahmen sinnvoll sind, beziehungsweise jetzt Atox sinnvoll wären.

00:14:59: Vielleicht gar nicht so teuer sind, zweifel sogar kostenfrei weil mal irgendwelche Dinge optimieren kann oder sehr kostengünstig und welche Maßnahmen vielleicht später mal sinnvoll werden aber eigentlich gar nicht viel bringen.

00:15:10: Also das wird in diesem Energiefahrplan sehr neutral gezeigt.

00:15:14: also macht auf jeden Fall absolut Sinn das zu machen bevor ihr irgendwelchen Maßnahmen ergreift.

00:15:19: ja in diesem Sinne bleibt einfach dran.

00:15:21: lässt euch nicht verrückt machen.

00:15:22: wir werden euch hier immer wieder Infos geben, wie der aktuelle Stand ist was es zu beachten gibt.

00:15:30: Wie die Reise weitergeht welche neuen Gesetze kommen.

00:15:33: also ihr werdet hier auf dem Kanal nichts verpassen.

00:15:35: bleibt einfach dran.

00:15:36: folgt auf Instagram TikTok whatever.

00:15:38: da kommen immer kurze Videos.

00:15:40: ansonsten hier im Podcast kommt natürlich die Themen dann nochmal aufbereitet.

00:15:43: und wenn du jetzt sagst das Thema war spannend aber mich interessiert auch noch das und dass dann schreibts jetzt gerne in die Kommentare Und lass mich gerne wissen, was du von diesen ganzen Plänen hältst.

00:15:54: Was du im Allgemeinen von den Energie-Vorgaben hältst wie du das vielleicht bei dir schon umgesetzt hast.

00:16:01: und ja in diesem Sinne bis zur nächsten Folge dein Michael vom Emo Insights vom Schäfer!

00:16:06: Bis dann.